Nueva Ley de Alquileres

La nueva ley de alquileres sancionada ayer por la Cámara alta sin la presencia de la oposición modifica el Código Civil y Comercial de la Nación y establece nuevas reglas para los contratos de locación que benefician a los inquilinos, como el aumento de los años de duración de los convenios y la obligación de proponer dos garantías a elegir por el propietario.

Nuevas reglas de contrato:

Actualización : La ley establece que la actualización del valor de los alquileres será de manera anual y no semestral, y que el ajuste se realizará según una combinación entre el índice de inflación (IPC) y el de evolución salarial (RIPTE) en partes iguales. 

Se amplía el plazo de alquiler : Según la norma aprobada, se amplía de dos a tres años el plazo mínimo de los contratos de alquiler, cualquiera sea su destino; y se regula que el pago del mes anticipado y del depósito de garantía no podrán ser mayores al equivalente a un mes de alquiler. 

Además, indica que el reintegro del mes de garantía deberá realizarse en efectivo al momento de la restitución del inmueble, al valor del último mes de alquiler. 

Garantías: El inquilino podrá proponer al menos dos alternativas de garantía, entre título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, fianza o una garantía personal, que podría documentarse con recibo de sueldo o certificado de ingresos. 

El locador no podrá requerir una garantía que supere el equivalente a cinco veces el valor mensual de la locación, salvo en los casos donde el locatario ofrezca una garantía personal, donde el máximo será de hasta diez veces el valor del alquiler. 

Renovación del contrato: En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, dentro de los tres últimos meses, cualquiera de las partes podrá convocar a la otra para acordar la renovación del contrato, en un plazo no mayor a 15 días corridos. 

Si el locador permanece en silencio o se niega a llegar a un acuerdo, el inquilino podrá resolver el contrato de manera anticipada sin pagar indemnización. 

Si el destino del inmueble es habitacional, previo a una demanda de desalojo por falta de pago, el dueño deberá intimar al inquilino otorgando un plazo no menor a diez días corridos para el cumplimiento de la deuda, contados a partir de la recepción de la intimación. 

Expensas: En lo que refiere a las expensas, el propietario se hará cargo de las extraordinarias, mientras que el locatario deberá cumplir con aquellas que deriven de gastos habituales, es decir, vinculados a los servicios normales y permanentes a su disposición. 

Declarar los contratos en AFIP: La ley también establece la obligatoriedad de declarar los contratos de locación ante la AFIP. 

Intermediación por profesional matriculado: En cuanto a la intermediación, indica que ésta solo podrá estar a cargo de un corredor profesional matriculado. Si solo interviene un corredor, tanto el locador como el locatario deberán pagar los honorarios, “excepto pacto en contrario o protesta de alguna de las partes”. 

Ámbitos de mediación y arbitraje: La norma señala que el Poder Ejecutivo, a través del área competente del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos, en formar concertada con las provincias y la Ciudad de Buenos Aires, deberá realizar las acciones necesarias para fomentar el desarrollo de ámbitos de mediación y arbitraje, gratuitos o de bajo costo, aplicando métodos específicos para la resolución de conflictos derivados de la relación locativa. 

Programa Nacional de Alquiler Social: Finalmente, se crea un Programa Nacional de Alquiler Social para facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler, con especial consideración por las personas en situación de violencia de género y adultos mayores