Por qué la construcción vuelve a ser una opción atractiva a la hora de invertir

Con la devaluación del peso, el costo de la mano de obra cayo estrepitosamente y la construcción vuelve a aparecer como un sector atractivo en el contexto del encarecimiento de los créditos hipotecarios.

El Gobierno de Mauricio Macri ha probado con casi todo. La única receta que le queda al país es mantener un dólar super alto y abrirse al mundo, tanto desde el punto de vista de las exportaciones como de la llegada de los turistas. En el medio para quienes tienen dólares hay oportunidades de negocio que se pueden aprovechar relacionadas al rubro de la construcción.

Es paradójico, pero mientras el sector de la obra publica se queja de la caída de la actividad junto con la compraventa de departamentos nuevos o usados para los que están apostando a la construcción de viviendas al costo de la construcción medido en dólares ha caído a valores tan atractivos que resulta interesante analizar. La devaluación ha paralizada la venta tradicional de propiedades, y mucho lo explica la fuerte caída de la demanda de los créditos UVA que fueron el motor en el periodo 2016-2017 y parte del 2018. El boom de los créditos incremento los precios de las propiedades medias en dólares y desbordo el trabajo de los bancos.

Lamentablemente con este dólar – y sumando al endurecimiento en las condiciones de las entidades financieras- ya son minoría los que califican para comprar alguna propiedad con crédito hipotecario, dado que en el salto de la divisa estadunidense todas las variables quedaron distorsionadas y los precios están cediendo en un mercado en el cual es comprador es quien impone el precio de las operaciones que se cierra.

Ladrillos ¿Siempre ladrillos?

La ecuación es muy fácil de comprender: dentro del costo que compone un metro cuadrado, la mano de obra tiene una participación del 50% (en pesos) y el resto son los materiales de los cuales solo una parte sigue el dólar. Esto es lo que genera un abaratamiento de la construcción medida en dólares. Según datos del portal Reporte Inmobiliario el costo para construir una vivienda tipo country o barrio privado bajo 35,93% en dólares desde el pico de noviembre pasado.

Actualmente, por ejemplo, desarrollar una vivienda bajo esta tipología de 305 metros cuadrados (sin incluir el valor de la tierra) tiene un costo de u$s378.804, este monto representaría u$s212.381 menos de lo que costaba construir la misma casa en noviembre de 2017, es decir, hace tan solo 9 meses (en aquel momento era de u$s591.185). Se puede observar que desde el pico máximo de valor de u$s1.876 visto en noviembre de 2017 este ya se acomodó un 35,93% había abajo, tomándose la cotización de finales de agosto ($38,20 por dólar)

La misma situación se presenta en los costos en dólares para desarrollar edificios: aunque no perforaron los valores vistos en 2013 y 2014, luego de haber llegado a los u$s1.188 para cada metro cuadrado vendible en mayo del año pasado, el costo se acomodo hacia fines de agosto un 35,44% debido a los paulatinos incrementos de la cotización de la divisa estadunidense.

Las familias que tiene ahorros en dólares tendrán que decidir entre seguir invirtiendo en comprar un departamento desde el pozo, que puede costar entre u$s2 mil y u$s3 mil o construir una casa por u$s1.000 el metro cuadrado. Cuando había crédito hipotecario las familias se volcaron a comprar departamentos terminados apto para crédito porque podrían acceder a mayor cantidad de metros cuadrados o mejorar la zona. Ahora, sin ese instrumento, vuelve el negocio de la compra desde el pozo y en especial la compra de lote y la construcción de la casa aprovechando los precios del metro cuadrado de construcción, que puede seguir cayendo.